Landhaus-Villa (vermietet und Denkmalschutz) Inhaltsverzeichnis 1. Auftrag 2. Grundstücksmerkmale 2.1 Rechtliche Gegebenheiten 2.1.1 Liegenschaftskataster und Grundbuch 2.1.2 Privatrechtliche Lasten und Beschränkungen, Sonstige Rechte 2.1.3 Bau- und Planungsrecht 2.1.4 Andere Planungsinstrumente und Satzungen nach dem BauGB 2.1.5 Nutzung des Grundstücks 2.2 Lage und weitere Grundstücksmerkmale 2.2.1 Lage und Infrastruktur 2.2.2 Umgebungsbebauung und stadträumliche Lage 2.2.3 Demographie und wirtschaftliche Situation 2.2.4 Lärmimmission 2.2.5 Tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks 2.3 Bebauung 2.3.1 Vorbemerkung 2.3.2 Baubeschreibung 2.3.3 Außenanlagen 2.3.4 Barrierefreiheit 2.3.5 Instandhaltungen 2.3.6 Baumängel- und Bauschäden 2.3.7 Energetische Eigenschaften 2.3.8 Zusammenfassung 2.4 Maß der baulichen Nutzung 2.4.1 Geschossfläche und wertrelevante Geschossfläche 2.4.2 Wohnfläche 2.4.3 Bruttogrundfläche 2.4.4 Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) 2.4.5 Weitere Nebengebäude 2.5 Wirtschaftliche Rahmendaten 2.5.1 realisierte Mieten zum Wertermittlungsstichtag 2.5.2 Mietvertragliche Regelungen 2.5.3 Marktüblich erzielbare Erträge 2.5.4 Andere Veröffentlichungen 2.5.5 Gewählter Mietansatz 2.6 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 2.7 Zusammenfassung 3. Wertermittlung 3.1 Grundsätze der Wertermittlung 3.2 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens 4. Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren 4.1 Modellkonformität 4.2 Ermittlung Bodenwert 4.2.1 Ermittlung des Bodenwertes aufgrund des Bodenrichtwertes 4.2.2 Zusammenstellung der Ergebnisse 4.3 Ertragswert des Gebäudes 4.3.1 Rohertrag 4.3.2 Bewirtschaftungskosten 4.3.3 Reinertrag 4.3.4 Liegenschaftszinssatz 4.3.5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 4.3.6 Barwertfaktor 4.3.7 Barwert des Gebäudereinertrags 4.3.8 Ermittlung des diskontierten Bodenwerts 4.4 Vorläufiger Verfahrenswert des Wertermittlungsobjektes 4.5 Marktanpassung 4.6 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG) 4.6.1 Energetische Eigenschaften 4.6.2 Baumängel und Bauschäden 4.6.3 Nutzung des Landhauses als Dreifamilienhaus 4.6.4 Bodenrichtwert 4.6.5 Denkmalschutz und Erhaltungssatzung 4.6.6 Zusammenfassung 4.7 Ertragswert 5. Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren 5.1 Modellkonformität 5.2 Ermittlung des Gebäudesachwertes 5.2.1 Bestimmung der Normalherstellungskosten NHK 2010 5.2.2 Berechnung des Gebäudesachwertes nach dem Modell der ImmoWertV 5.3 Ermittlung Bodenwert 5.4 Berechnung des vorläufigen Sachwertes 5.5 Marktanpassung 5.6 Zusammenfassung 6. Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren 6.1 Kaufpreise vergleichbarer Objekte 6.2 Darstellung der recherchierten Kauffälle 6.3 Zusammenfassung 7. Zusammenfassung 8. Verkehrswert 9. Versicherung